Ocenění dle cenového předpisu
Jak už z označení vyplývá, je celý proces ocenění definován a podřízen cenovému předpisu. V současné době je tímto předpisem Zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb., č. 457/2017 Sb., 188/2019 Sb., 488/2020 Sb. a 424/2021 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Tento způsob ocenění se aktuálně používá převážně pro potřeby daňového řízení. Typickým příkladem je ocenění bezúplatně nabytého majetku pro potřeby nastavení jeho odpisů, které jsou jedním ze vstupů pro výpočet daně z příjmů. Dále je tento přístup vyžadován některými zvláštními právními předpisy, například při vyvlastnění nemovitého majetku státem.
Tržní ocenění
Na rozdíl od ocenění dle cenového předpisu neexistují v tržním ocenění žádné striktní metodické předpisy. Ocenění se řídí obecnými doporučeními, které jsou formulovány jednotlivými českými i mezinárodními sdruženími. Výsledkem ocenění je odhad tržní hodnoty, která je nejčastěji definována jako: „Odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi dobrovolným prodávajícím a dobrovolným kupujícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po patřičném marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku.“ Výsledná tržní hodnota musí být proto odhadnuta takovým způsobem, aby reflektovala aktuální situaci na trhu s nemovitostmi, jeho budoucí vývoj a současně zohlednila všechny aspekty a specifické vlastnosti oceňované nemovitosti.
Z tržní hodnoty vychází i další standardy hodnot, souhrnně nazývané jako netržní hodnoty. Jde například o hodnotu spravedlivou nebo hodnotu přiměřenou, které jsou používány při ocenění aktiv u transakcí spřízněných osob, nebo hodnotu likvidační / hodnotu v tísni uplatňovanou při očekávání nuceného prodeje majetku.
Porovnání obou přístupů k ocenění
Oba výše uvedené přístupy nahlíží na nemovitost různými pohledy a jsou aplikovány pro rozdílné potřeby. Zatímco ocenění dle cenového předpisu slouží spíše k jakémusi tabulkovému ocenění nemovitosti nejčastěji pro potřeby daňového řízení, tržní ocenění vystihuje skutečnou hodnotu nemovitosti na aktuálním realitním trhu. V případě záměny těchto dvou přístupů, kdy je například administrativní cena deklarována jako tržní hodnota, dochází k pochybení znalce nebo odhadce, které může vést k finančnímu poškození klienta nebo příjemce ocenění. Proto je nutné přistupovat ke každému ocenění nemovitosti s maximální svědomitostí a vyhotovit ocenění odpovídající účelu ocenění. Vybrané účely ocenění jsou uvedeny v sekci služby.
